Страхование сделок с недвижимостью

На сегодняшний день, самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала. С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть «переживших» несколько сделок. В Москве и области ежегодно совершается свыше 100 тыс.
сделок с недвижимостью из них около 400 сделок признаются недействительными, в результате чего добросовестные приобретатели остаются без квадратных метров, а подчас и без денег. Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно юрист, риелтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет. Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих
сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник.

Представьте, что вы купили квартиру. Не новостройку, но зато планировка удобная, и дом расположен в тихом уютном районе недалеко от метро. Пригласили друзей отпраздновать новоселье, и тут в самый разгар веселья появляется один из бывших владельцев жилья с претензиями, а дополнительно выясняется, что сделка была совершена некорректно. В итоге, праздник безнадежно испорчен, а впереди долгие разбирательства. Как раз для того, чтобы избежать возможных неприятностей, следует воспользоваться страхованием сделки. Страхование - это защита ваших имущественных интересов при наступлении определенных событий за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых страховых взносов (ст. 2 закона РФ «Об организации страхового дела в Российской Федерации»). В основном, под страхованием сделки подразумевается т.н. титульное страхование – страховка от утраты титула собственника (расторжения сделки).

Говоря юридическим языком, титульное страхование - это страхование потери имущества в результате прекращения
права собственности на него. Оно предоставляет защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца по различным основаниям: заключение договора купли-продажи с нарушением норм законодательства, сохранение прав на объект недвижимости после его отчуждения у третьих лиц, отсутствие дееспособности или правоспособности продавца и т. д. Проще говоря, это страховка недвижимости не на возможный случай в будущем, а предупреждение различных непредвиденных случайностей, которые могли уже иметь место при подписании договора купли-продажи жилья или даже раньше.

В Гражданском Кодексе РФ предусмотрено множество оснований ничтожности или недействительности совершенной
сделки с недвижимостью.

Сделка с недвижимостью будет признана недействительной в случае, если она совершена недееспособным или ограниченным в дееспособности судом гражданином (статьи 171 и 176 ГК РФ), неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК РФ), лицом, имеющим недостаточные полномочия на совершение сделки (ст. 173 ГК РФ) или не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) или находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, стечения тяжелых обстоятельств (статьи 178-179 ГК РФ). А также в случае если сделка совершена с совместным имуществом супругов без согласия одного из них (ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации). Или в случае, если в договоре не были указаны лица, прописанные в квартире, или имеющие право собственности на нее: неучтенные наследники по закону или завещанию. По закону это наследники первой (дети, супруг и родители умершего) и второй (братья и сестры умершего, его дедушка и бабушка) очередей. По завещанию: граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти; иждивенцы, престарелые и несовершеннолетние граждане; служащие в армии; находящиеся в тюрьме. А также если квартира была приватизирована с нарушениями (основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по ст. 252 ГК РФ). Таким образом, мы видим, что случаев, когда сделка с недвижимостью может быть признана недействительной довольно много. Приобретенное в результате
сделки с недвижимостью право собственности может быть оспорено в судебном порядке по перечисленным выше основаниям, даже не зависящим от приобретателя недвижимости, и суд может признать право на недвижимость принадлежащим другому лицу или лицам.

Если это событие наступило, то ответственность страховой компании наступит после вступления в законную силу решения судебного органа, признающего
сделку купли-продажи недействительной. В случае если права собственности отстоять не удастся, страховая компания должна будет выплатить страховое возмещение в размере страховой стоимости утраченной недвижимости.

Законом предусмотрено наличие лицензии на осуществление страхования
сделок с недвижимостью, как страхование имущества юридических лиц, граждан и страхование финансового риска. В данном случае можно говорить о страховании имущества от потери в случае утраты права собственности или страховании финансового риска, связанного с возможной потерей права собственности или его ограничением.

Если страховать, то от чего?

Обычно продавцу предлагают имущественное страхование, на срок перехода права собственности от него к покупателю. Сущность такого страхования сделки с недвижимостью заключается в том, что компания обязуется выплатить страхователю определенную договором плату при наступлении какого-либо из страховых случаев (рисков). Например: пожар, взрыв газа, наезд транспортных средств, падение деревьев, летательных аппаратов, затопления (аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем), противоправные действия третьих лиц (разбой, вандализм, хулиганство).

Покупателю обычно предлагают «титульное» страхование. Это страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество в случае признания
сделки с недвижимостью недействительной.

Услуги по страхованию финансового риска весьма востребованы на рынке строительства и продажи недвижимости в новостройках. Предметом страхования здесь будет являться сумма инвестиций в строительство. Страховыми рисками признается невыполнение контрагентом финансовых обязательств перед страхователем по возврату денежных средств, которые были уплачены последним в установленные контрактом сроки, в случае расторжения инвестиционного договора страхователем.

Перед заключением договора страхование
сделки с недвижимостью компания проводит предстраховую экспертизу по оценке страхового риска. Эта экспертиза включает в себя такие процедуры: юридическая экспертиза, сбор дополнительных сведений о характере и мотивах совершаемой сделки с недвижимостью, сторонах сделки, а также комплексный анализ всей полученной информации с учетом вероятности наступления страхового случая, срока страхования и размера ответственности. И в случаях, если риск слишком высок, вам могут отказать. Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая компания может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет.

Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет). В среднем плата за страхование составляет 0,5–1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.

И последний вопрос: если страховать, то где?

В принципе все крупные страховые компании оказывают услуги по страхованию
сделок с недвижимостью, однако, придя к страховщикам нужно выяснить, входит ли в стоимость полиса юридическое сопровождение в течение всего срока действия договора страхования. Если страховщик принимает такую обязанность на себя - это очень важно: во-первых, он явно владеет предметом, во-вторых, на будущее гарантирован надежный бесплатный адвокат.