Дарение. Договор дарения. Договор дарения недвижимого имущества.

В современном Российском праве предусмотрены различные условия приобретения и отчуждения права собственности на ту или иную вещь (купля-продажа, рента, аренда с правом выкупа). К ним можно отнести и дарение.
Договор дарения был тщательно разработан учеными еще в римском праве, следовательно, данный договор не является новым в гражданском законодательстве, но, несмотря на то, что договор дарения имеет давнее происхождение, проблемы, которые существовали еще в римском праве, сохранились по сегодняшний день и получили дальнейшее развитие. В этом и состоит актуальность данной темы.
Дарение, как один из древнейших институтов гражданского права, служит для перехода в собственность имущества от одного субъекта права к другому. Условия и порядок этого перехода регулируются договором дарения, которому посвящены статьи 572-582 Гражданского Кодекса РФ. Важно подчеркнуть, что гражданско-правовое регулирование отношений по договору дарения претерпело значительное изменение по сравнению с ранее действовавшими кодексами. Действующий ГК РФ отводит договору дарения одиннадцать статей, что свидетельствует о том, какое пристальное внимание уделяет законодатель институту дарения и юридической конструкции договора дарения.
Договором дарения по современному Российскому праву признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).
Прежде всего, стоит остановиться на определении договора дарения. В п.1 ст.572 ГК РФ договор дарения раскрывается через обязанности одной стороны – дарителя. Такая формулировка может привести к выводу о дарении как односторонней сделке дарителя или об односторонне обязывающем договоре. Между тем само название ст. 572 ГК РФ «Договор дарения» и упоминание в ней о дарителе и одаряемом подтверждает, что дарение признается двусторонним договором.
Обязанности одаряемого, согласно ГК РФ (обязанность возвратить вещь в случае отмены дарения, обязанность выполнить условия, поставленные при дарении в общеполезных целях) и его права (право отказаться от принятия дара до его передачи, право использовать пожертвованное имущество по другому назначению из-за изменившихся обстоятельств) также свидетельствуют о том, что договор дарения может быть двусторонне обязывающим договором.
Договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств в системе гражданско-правовых договоров благодаря наличию некоторых характерных признаков, позволяющих квалифицировать его в данном качестве. В числе таких признаков можно назвать следующие:

1. Основной квалифицирующий признак договора дарения состоит в его безвозмездности. Договор дарения относится к безвозмездным договорам, по которым одна сторона предоставляет либо обязуется предоставить что-либо другой без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
2. Признаком дарения является увеличение имущества одаряемого. Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обязанности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов последнего.
3. При дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя. И этот признак необходим для отграничения договора дарения от иных договоров и сделок, реализация которых сулит увеличение имущества лица, но не за счет уменьшения имущества оказывающего ему услугу другого лица.
4. Признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у «дарителя» договор признается возмездным.
5. Признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение дара. Данный признак не всегда можно обнаружить в отношениях, связанных с дарением, особенно если договор дарения заключен по модели реального договора.

Предметом договора дарения могут быть вещи, деньги, ценные бумаги, иные имущественные права, предоставляемые одаряемому, а также освобождение последнего от имущественных обязанностей.
Сторонами договора дарения являются даритель и одаряемый. Ими могут быть граждане (физические лица), организации (юридические лица), также государство (РФ, субъекты РФ) и муниципальные образования.
Ст.574 ГК РФ определяет форму договора дарения и звучит так:

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда; договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.
3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

На основании изложенного в ст.574 ГК РФ следует, что договор дарения любой недвижимости должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в уполномоченном Федеральном органе исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор дарения недвижимости заключается в простой письменной форме, либо удостоверяется нотариально, об этом принимают решение сами стороны.
Договор дарения вступает в силу с момента государственной регистрации. Федеральным органом исполнительной власти, который осуществляет регистрацию договоров дарения недвижимости является Федеральная регистрационная служба (ФРС).
Перед заключением основного договор дарения, возможно заключить договор обещания дарения. Такой договор должен содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу дара конкретному лицу.
Договор обещания дарения заключают в случаях, когда стороны по каким-либо обстоятельствам не могут или не хотят заключать договор дарения в данный момент. В таком договоре могут быть предусмотрены особые условия, которые должен выполнить одаряемый, чтобы получить дар. Например, родители подарят квартиру ребенку, если он поступит в институт или вступит в брак.
Договор обещания дарения должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в ФРС, где отмечают, что на данной квартире возникло обременение. Но такие договоры встречаются довольно редко.
Договор дарения недвижимости обязательно должен содержать указание на предмет дарения и стороны договора. Как правило, в таких договорах, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, прописывают права и обязанности сторон.
Договор дарения недвижимости не имеет обратной силы, но расторгнуть его может как даритель, так и одаряемый.
Дарение, как уже говорилось ранее – это двусторонняя сделка, при которой требуется согласие обеих сторон. Поэтому одаряемый вправе в любое время отказаться от дара. Если недвижимость уже зарегистрирована в регистрационной службе, то отказ тоже следует регистрировать.
На практике такие отказы встречаются крайне редко. Например, по подаренной квартире имеется большая задолженность по квартплате или жилое помещение находится в таком плачевном состоянии, что одаряемому проще отказаться от подарка, чем вкладывать свои средства в ремонт и оплату долгов. Прекратить действие договора может и сам даритель путем отмены дарения (ст. 578 ГК). Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или кого-то из членов его семьи, умышленно причинил телесные повреждения или вообще лишил дарителя жизни, то даритель (либо его наследники) вправе требовать отмены договора дарения в судебном порядке. Отмену дарения возможно прописать и в самом договоре, на случай, если даритель переживет одаряемого.
Следует помнить, и еще один важный момент, что законом ограничен круг лиц, которые могут дарить и принимать подарки (за исключением обычных подарков). Запрещено дарение недвижимости:
- от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам лечебных, воспитательных учреждений гражданами, находящимися у них на лечении, содержании или воспитании, супругам и родственникам этих граждан;
- государственным служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими своих служебных обязанностей.
Для регистрации права собственности на подаренную недвижимость в ФРС надо предоставить примерный перечень следующие документы (примерный перечень):

• Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении).
• Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия).
• Физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления).
• Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия):

- доверенность (должно быть указаны одаряемый и предмет дарения);
- удостоверение опекуна (попечителя);
- для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных (законом запрещено дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями);
- свидетельство об усыновлении;
- для усыновителей.
Подлинники договора дарения (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело ПУД - для договора в простой письменной форме; подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме).

• Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП.
• Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия).
• Экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы).
• Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане. Справка из налогового органа об уплате дарителем жилого помещения налога на наследство или дарение (в случае отчуждения жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения).
• Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя на сделку

Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, производится только по согласию всех совместных собственников.
Налог на подаренное имущество одаряемый должен будет заплатить только в случае, если он не является членом семьи и (или) близким родственником дарителя. Сумма налога составляет 13% от стоимости имущества.Договора дарения недвижимости, как и любой договор в Гражданском праве может быть признан ничтожным. Например: довольно часто встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае нарушается основной принцип такой сделки – безвозмездность. Данная сделка притворна, то есть совершена с целью прикрыть другую сделку. Заключения договора на таких условиях надо избегать, так как он может быть признан ничтожным. В этом случае лучше составить завещание.
В частности, ничтожным признается договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя. К такого рода сделкам применяются правила о наследовании.
Кроме того, после смерти дарителя невозможна государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого. «Нередко граждане после нотариального удостоверения не регистрируют договоры сразу, а только после смерти дарителя, путая дарственную с завещанием. Поскольку при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.
Дарение недвижимости и оформление соответствующего договора – это серьезный процесс, подходить к которому стоит со всей ответственностью. Договор должен быть грамотно и четко оформлен, чтобы в дальнейшем не возникало никаких сложностей. Неправильная постановка слов в предложении или неграмотная расстановка знаков препинания могут стать причинами возврата поданных документов в регистрационную службу или приостановления регистрационного процесса. Ввиду этого, составлять договор дарения квартиры рекомендуется в присутствии квалифицированного специалиста, который знает все тонкости этого непростого дела.